Lejeret

Lejeloven er uhyre kompleks og særdeles formalistisk, og følger man ikke spillereglerne, kan det koste én dyrt. Er fejlen først sket, kan den først korrigeres, når lejemålet igen skal udlejes.

Advokatfirmaet Krarups bedste råd er derfor, at man får den rette rådgivning i tide. Det vil vi gerne hjælpe med, og det sker med mere end 15 års erfaringer og hundredvis af vundne sager i bagagen.

I forhold til lejeret og sager om boliglejemål repræsenterer Advokatfirmaet Krarup altovervejende udlejere. Dermed ikke sagt, at advokatfirmaet ikke undtagelsesvist repræsenterer lejere, hvis der er tale om ganske særlige juridiske problemstillinger inden for boliglejeretten. En sag kan være så skelsættende, at Advokatfirmaet Krarup gerne tager udfordringen op.

Inden for erhvervslejeretten repræsenterer Advokatfirmaet Krarup både udlejere og lejere, da begge parter må formodes at have et lige stort behov for rådgivning.

Som udlejer er det helt afgørende, at man har adgang til kvalificeret og kompetent juridisk rådgivning i det daglige. Det kan også være en stor hjælp, hvis man som udlejer har et ønske at foretage forbedringer af sin ejendom og investering, så det kan ske ud fra en afdækning af eventuelle juridiske komplikationer. 

Da eventuelle fejl i lejekontrakter hurtigt kan koste tusindvis af kroner og først kan korrigeres, når lejemålet igen skal udlejes, kan det som hovedregel altid betale sig at få den rette juridiske rådgivning. Advokatfirmaet Krarup yder kompetent og kvalificeret rådgivning om udfyldelse af lejekontrakter fra kr. 2.000. 

Der er ikke formelle krav til, hvordan en lejeaftale indgås, da det er den almindelige aftaleret, der gælder. Udlejer – og i øvrigt også lejer – bør dog altid sikre sig, at lejeaftalen indgås skriftligt.

Det er generelt en meget dårlig ide, hvis man som udlejer selv prøver at skrive en lejeaftale, da lejeloven i bund og grund er en beskyttelseslov for lejeren. Det betyder eksempelvis, at vilkår, der pålægger lejeren større byrde end efter lejeloven, skal fremhæves for at være gyldige. Hvis de ikke er fremhævet, gælder vilkåret ikke.

Anbefalingen er derfor, at hvis man selv vælger at udarbejde en lejekontrakt, så skal man benytte den gældende typeformular. Typeformularen indeholder blandt andet bestemmelser om vedligeholdelsespligt, forbrugsregnskaber, depositum og muligheden for at aftale individuelle forhold.

Men selvom der er tale om et standarddokument, så kan man med fordel søge rådgivning om, hvordan den udfyldes. Det har Advokatfirmaet stor erfaring med, og der er mange muligheder for som udlejer at stille sig bedre end loven foreskriver. Det er dog vigtigt, at eventuelle ændringer ikke sker i selve typeformularen, men ved tilføjelser under lejekontraktens § 11.

Hvis man vil indgå en tidsbegrænset lejekontrakt og vil undgå at hænge på en lejer på grund af fodfejl, så er det vigtigt at få juridisk rådgivning. Advokatfirmaet Krarup yder kompetent og kvalificeret rådgivning om tidsbegrænsede lejekontrakter fra kr. 2.000.

Lejekontrakter er som udgangspunkt tidsubegrænsede, medmindre andet er aftalt. Det kan derfor gyldigt aftales, at lejeforholdet er tidsbegrænset, men vilkåret kan dog tilsidesættes af Boligretten.

Der har i medierne gennem tiden været mange historier om udlejere, der ikke har mulighed for at komme af med deres lejere, før lejeren selv opsiger lejemålet eller direkte misligholder kontrakten. Det er for så vidt også korrekt, da en lejekontrakt som udgangspunkt er tidsubegrænset, medmindre der er en aftale om, at lejeforholdet skal være tidsbegrænset.

Hvis man som ejer vælger at udleje sin ejer- eller andelslejlighed som følge af, at man eksempelvis ikke kan få sin ejendom solgt på boligmarkedet, så er det vigtigt, at man fra begyndelsen aftaler, at lejeforholdet er tidsbegrænset.

Tidsbegrænsningen skal være begrundet i udlejers forhold, og der er en righoldig retspraksis om, hvad der er udlejers forhold. Det er altså ikke for eksempel begrænset af en periode på to år, eller at man ikke kan forlænge en tidsbegrænset periode. Det vigtigste er, at tidsbegrænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold.

Advokatfirmaet Karup har stor erfaring med at procedere i både straffe- og civile sager, herunder også sager ved Boligretten. Advokat Kim Krarup har den fordel i forhold til andre advokater med speciale i boligretssager, at han har en fortid som jurist i huslejenævnet.   

En boligsag kan gå direkte i Boligretten, men sagen kan også først være indbragt i huslejenævnet. Hvis huslejenævnet (i København er det ankenævnet) har truffet en afgørelse, som man er uenig i, kan sagen indbringes for Boligretten af begge parter.

En boligretssag er ligesom alle andre retssager. Der er en sagsøger og en sagsøgte, men Retten kan – efter anmodning fra en af parterne – blive besat af en repræsentant udmeldt af henholdsvis lejer- og udlejerorganisationerne. Der er ikke tale om partsrepræsentation, men man kan formode, at en repræsentant udmeldt af lejerorganisationen vil fortolke loven til lejers fordel og vice versa.

Hvis en sag har en værdi under 50.000 kroner vil den oftest kunne klares efter reglerne om småsager. Omkostningerne er begrænset ved denne type sager, og man som udgangspunkt ikke have behov for en advokat. Hvis man alligevel hyrer en advokat, vil omkostningerne næppe kunne dækkes af de tilkendte omkostninger, hvis man vinder sagen.

Man kan få fri proces og retshjælpsdækning til at føre småsager, og det kan aftales, at advokaten må tage et ekstra honorar udover de udgifter, som dækkes af det offentlige/retshjælpsforsikringen. Man bør altid få en advokat til at hovedforhandle sagen (procedere sagen), da mange sager kan vindes på baggrund af parternes procedure og anbringender. Har sagen en værdi over 50.000 kroner, kan man også selv føre sagen, men det kan på ingen måde anbefales, for boligretssager bliver ofte ikke kun vundet på grund af juraen, men også måden de bliver ført på. 

I alle landets kommuner er der huslejenævn, der behandler tvister mellem udlejere og lejere. Nævnenes opgave og formål er at afgøre sager på en forholdsvis nem og billig måde, og de træffer afgørelser i henhold til lejelovens § 106 og bestemmelser i boligreguleringsloven.

Et huslejenævn består af en jurist – i København er det en dommer fra Byretten – og en repræsentant udmeldt af lejer- og udlejerorganisationen. Nævnet er et tvistenævn, og der skal derfor foreligge en tvist mellem udlejer og lejer, før nævnet kan behandle sagen.

Da der er tale om en offentlig myndighed, så er det som udgangspunkt ikke nødvendigt at tilknytte en advokat. Det kan dog anbefales, at man får en advokat til at stå for korrespondancen med huslejenævnet, hvis man eksempelvis har brug for en præcisering og fortolkning af loven.

Advokatfirmaet Krarup behandler huslejenævnssager til en fast på kr. 6.500 per sag uden besigtigelse af bopælen. Hvis der skal ske en besigtigelse, og man ønsker advokatens tilstedeværelse, koster det i københavnsområdet yderligere kr. 2.500. For priser uden for københavnsområdet bedes man kontakte Advokatfirmaet Krarup. 

Rådgivning om lejeforhøjelse sker altid på baggrund af en konkret vurdering, og Advokatfirmaet Krarup udarbejder gerne en strategi til en fast pris på kr. 4.000. Gennemførelsen af en strategi bliver afregnet efter de almindelige advokatetiske regler med udgangspunkt i den anvendte tid. 

For allerede udlejede ejer- og andelslejligheder er det begrænset, om udlejer kan varsle en lejeforhøjelse.

Af lejekontrakter fremgår det ofte, at lejen kan stige, hvis fællesudgifter eller boligafgiften for udlejer stiger. Det er forbudt at indføre et sådan vilkår. Lejen kan kun reguleres i overensstemmelse med: 

  • Reglerne om det lejedes værdi (hvert andet år).
  • Stigninger (og fald) i skatter og afgifter.
  • Ved forbedringer af lejligheden.

Nogle lejemål kan reguleres med stigninger i driftsudgifter. Det kan eksempelvis være, hvis en ejerlejlighed per den 1. januar 1995 var omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Det forhold kan være særdeles svært at finde ud af, men i sådan et tilfælde vil udlejer kunne varsle en lejeforhøjelse, hver gang ejendommens udgifter stiger.

Udlejers adgang til at varsle en lejeforhøjelse er som nævnt begrænset, men selvom der er tale om mindre forhøjelser, så kan det godt betale sig at holde sig ajour med dels det lejedes værdi, dels stigninger i skatter og afgifter og ikke mindst varsle en forhøjelse som følge af forbedringer på ejendommen.

Advokatfirmaet Krarup kan hjælpe med en vurdering af og en strategi for ophævelse af et lejemål, der ikke forløber, som man ønsker det, på grund af eksempel støj eller anden misligholdelse. 

Sager om støj og anden misligholdelse i en ejendom kan være komplicererede. Som udlejer er man forpligtet til sikre, at der er god ro og orden i sin ejendom, og at man tilgodeser hensynet til alle lejere. Men hvilke procedurer er i spil? Skal man ophæve eller opsige et lejemål?

Hvis man opsiger et lejemål, sker det ved, at man med et varsel – med et juridisk ord – tilendegør et kontraktsforhold. Hvis man derimod ophæver et lejemål, ønsker man at tilendegøre kontraktsforholdet øjeblikkeligt. Det har derfor stor betydning, om man opsiger eller ophæver et kontraktforhold.

Reglerne om opsigelse af et lejemål står i lejelovens §§ 82 og 83, og det er meget begrænset, hvordan reglerne kan anvendes. Man kan i stedet for se på reglerne i lejelovens § 93, der handler om ophævelse, hvor der er en palet af muligheder – dog skal de gældende procedurer følges.

Det kan være kompliceret og langvarigt at opsige en lejer på grund af manglende betaling af leje. Advokatfirmaet Krarup har stor erfaring i netop dette og tilbyder en rykker- og ophævelsesprocedure til en fast pris på kr. 3.500, hvortil kommer fogedgebyr.

Hvis en lejer ikke betaler sin husleje til tiden, kan det have store økonomiske konsekvenser for udlejer, for hvis ikke lejen falder til tiden, kan udlejer måske heller ikke selv betale sine regninger. Hvis lejen ikke betales til tiden, misligholder lejeren lejeaftalen, og det giver mulighed for at ophæve lejemålet.

Vær opmærksom på, at selvom der i lejekontrakten står, at lejeren skal betale til den første i måneden, så kan en lejer vente med at betale til den tredje hverdag i måneden, før det er muligt at sende et påkrav.

Hvis der efter den tredje hverdag i måneden fortsat ikke er betalt husleje, må udlejer sende et påkrav. Lejeren skal derefter have et varsel på 14 dage, og først derefter kan udlejer ophæve lejemålet, hvis lejeren ikke har betalt huslejen.

Nederst er der eksempler på et påkravsbrev og en ophævelse. Bemærk, at et påkravsgebyr er individuelt, og selvom brevene står til fri afbenyttelse, så bør man som udlejer altid søge juridisk rådgivning, før man iværksætter en rykkerprocedure.

Inden en lejer er udsat af lejemålet, kan der nemt gå tre måneder, og det er derfor Advokatfirmaet Krarups anbefaling, at man som udlejer altid husker at opkræve depositum og forudbetalt leje, når en lejekontrakt indgås.